Икономика

Земеделската земя поскъпва, искат и по 2000 лева за декар

  04:28, 13 Oct 19
Земеделската земя поскъпва, искат и по 2000 лева за декар

Покрай бума на строителството на жилищни сгради и хипермаркети във Велико Търново, на бази и индустриални сгради навсякъде в областта, пазарът на земеделски земи и явленията, които го определят, остава малко встрани от полезрението. А там се случват прелюбопитни неща. Най-вече това, че земята за българина не само връща ценността си като морална категория, но и поскъпва в пари. Дали ще инвестирате в злато или в земя, днес няма особено голяма разлика. При нужда бързо може да си вземете парите от нея, твърди Любомир Филипов, партньор на „Адрес Недвижими имоти” за регионите Велико Търново и Габрово. Освен това е и ексклузивен партньор на БГ Склад – най-голямата индустриална платформа, също за Великотърновския регион. Повече от 15 години се занимава с недвижими имоти, затова и ползваме опита му за един по-задълбочен анализ.
Според наблюденията му хората вече са предварително информирани. „Мина времето, когато собствениците на земи ходеха от врата на врата по агенциите. Сега е достатъчно да си зададеш въпроса за пазара на земи в региона в интернет. Най-нормалното е да направиш няколко сверки. Освен това продавачите не се доверяват сляпо, ходят и в поземлените комисии, питат самите арендатори. Имат и обратната връзка, с конкретна цена. Вече никой никого не мотае с дни, просто не е възможно. Всичко става бързо и може в рамките на 1 ден сделката да се оформи и приключи”, коментира той.

Има реално предлагане
от 2000 лева за декар

В общините Павликени, Свищов, Полски Тръмбеш цените спокойно вървят между 1300 и 1700 лева на декар в момента. А има землища, където арендаторите вече предлагат смело 2000 лева на декар. Само за година и половина – от 2017 г. до 2019 г. цената на земята е скочила с 30%. И ще продължи да расте, убеден е Любомир Филипов.
За Великотърновска община най-атрактивни са землищата в северната дъга – на Самоводене, Ресен, Дичин, Водолей и Хотница. Там земята е с по-добро качество, категориите най-често са 3-та и 4-та и конкуренцията в арендуването е по-голяма. В резултат на това и рентите, които дават арендаторите, са по-високи. В Ресенско, Павликенско и Свищовско (Ореш, Българско Сливово, Морава) има скок на цената на земята и през тази година. От 1200 лева през миналата година в момента тя се търгува от 1500 лева на декар.
Поначало цените на земите са в широки граници, в зависимост от местонахождението. В предбалканските и балкански райони на Великотърновска област са най-ниски, защото и категориите на земите са ниски, а процентът на обработваемите площи е малък. Може да се намери земя за по 300, 400 или 500 лева максимум на декар – в землищата на Килифарево, Елена и Златарица. Там има, разбира се, отделни терени с по-висока цена заради локация, достъп до пътища или с някакво облагородяване, но са рядкост. Най-ниската цена на декар в областта е 100 лева, но това са главно чукари или запустели ниви, които по документи се водят изоставени орни земи, но са обрасли с храсти или са се превърнали в гора. От тези земи големите арендатори бягат и не ги блазни ниската цена. Там играят малките инвеститори, които имат пари и техника, за да влязат в такъв тип терени, при които е необходима предварителна обработка, а добивите могат да се чакат след две-три години.

Рентата също се повишава

Средната рента за региона е около 50 лв. на декар към 2019 година. В районите на Павликени, Свищов и Полски Тръмбеш тя стигна и 60 лева на декар. До края на година или през пролетта тази квота ще бъде дори мината, прогнозира Любомир Филипов, и ще стане 65 лева на декар.
На заден план остават вече традиционните фактори, от които зависи не само цената на земята, но и нейният ръст - местоположение, категоризация и релеф на терена. Далеч по-голямо значение имат конкуренцията в арендуването и профилът на самия арендатор. Дори и да съществува конкуренция, в землищата, където арендаторите не са достатъчно платежоспособни, те не обработват цялата наета земя и не дават хубава рента. Обратно, в посочените землища с висока продажна цена на земята арендаторите са много икономически стабилни, имат нужната техника, а нивите, които обработват, с правилните мелиоративни дейности, им дават високи добиви. И по причинно-следствената връзка следват високи приходи, а от там - и високи ренти. Това всичко позволява на арендаторите да се разширяват като изкупуват все повече земя, дори да влизат в съседни землища. Икономическият им растеж дава по-добра перспектива и на тези, които са им отдали земята си за обработка.

Арендатори и фондове са собственици на по-голямата
част от земеделските цени и те определят пазара

Сравнително високите цени на земеделските земи в някои землища са следствие на това, че самите арендатори окрупниха както възможностите си, така и масивите си. Техниката, с която работят, в голям процент вече е изплатена. Относителната стабилност в икономиката и в банковата система, която на свой ред позволява на арендаторите да теглят нисколихвени кредити, са причина те да разполагат с повече средства и това им позволява да играят с пазара като предлагат високи суми.
Арендаторите в момента са най-стабилният и сигурен купувач на земи, но има и големи фондове, разполагащи с огромен паричен ресурс, казва Любомир Филипов. Като пример за такива сдружения той посочва „Сортови семена - Вардим” ЕАД, „Росагрофонд” ООД, „Ставен”, „Адванс терафонд” АДСИЦ, които с дейността си са от най-силните във Великотърновска област и разполагат с хиляди декари земя. Арендатори и фондове рядко са в конкуренция, просто паралелно си движат бизнеса.

Като цяло сделките с физически лица са малко

Сделките в момента стават между самите играчи - фондове и арендатори и много малко между физически лица. Все още между 30 и 50 процента от земите във всяко землище са притежание на дребни и средни собственици. Причините за намаляване броя на сделките на свободния пазар са комплексни. Или останалите непродадени и необработвани земи имат много наследници, които не могат да се разберат, или хората, които си държат земята, не им е на дневен ред нейната продажбата. „Които получиха земи в наследство и имаха нужда от пари, вече ги продадоха. Отначало за 20 или 50 лева на декар в първата вълна, във втората – между 100 и 300 лева. При третата вълна цените стигнаха до 1000 лева, а в сегашната говорим вече за други цифри. Все още има на пазара земи с 20 или 50 наследници, които поне половината не се познават помежду си”, коментира Любомир Филипов.
За да бъдат изкушени да продават и това да раздвижи пазара, арендатори и фондове предлагат все по-големи суми, което също води до скок на цените. А и как да стане другояче. При рента от 60, 65 лева на декар никой не продава. Все повече дребни собственици осъзнават, че земята е капитал за черни дни. Затова и предлагане в районите с най-качествена земя почти няма, а търсенето е огромно. „Да видите в Павликенско, Свищовско обяви от рода на „продавам земя”, няма такова нещо. Със сигурност има някакви сделки, не може да няма, но процентът е нищожно малък. В момента сделките вървят между самите играчи”, категоричен е анализаторът.

Цените ще продължат да вървят нагоре

Не знам в какъв ръст, но тенденцията е такава, убеден е Любомир Филипов. „Този процес на нарастването на цените ще спре едва когато земите бъдат обложени с данък, като в повечето европейски страни. Тогава ще дойде времето на големите сделки между фондовете, когато ще се предлагат цели пакети от по 10, 20 или 30 хиляди декара земя. И ще останат няколко играчи, които са много мощни и стабилни”.

Велико Търново е слаб регион по
отношение на индустриалните имоти

Ако чакат държавата да им даде добри пари при отчуждаване за големи инфраструктурни проекти от национално значение, съветвам собствениците на земи да си ги продадат по-отрано. Защото иначе ще загубят със сигурност. Там не се гледат пазарни цени, а средните за землището. И държавата обезщетява с нещо, което не отговаря на истинската стойност на имота, коментира Любомир Филипов.
Според него слабо се лобира за нашия регион. Затова не можем да докараме инвеститор от клас А. Бизнесът в областта е капсулован, всеки гледа само себе си и няма консолидация. Липсват и индустриални паркове, като в Шумен, където преди години се изградил такъв от 2500 дка. Дори и разширяването на индустриалната зона в Лясковец не е подходящ пример. „Там са земеделски земи и ходене по мъките. Смяната на предназначението става с години и отнема прекалено много време. И става все по-трудно. Освен това, при смяна на предназначението всяко перо е за сметка на инвеститора. Затова този процес не е толкова атрактивен. А когато идват фирмите, те нямат време. Имат готов бизнес план и искат да започнат да строят веднага. А не да обясняваме как сме гъвкава община и ще съдействаме. В същото време минава година. Така се провали инвестицията в Първомайци за завода на СКАНИЯ. Аз съм я правил цялата сделка. Преговорите траеха година и половина. Изкупихме терена, близо три години сменяхме предназначението на земята. През това време се смени цялата политика на СКАНИЯ. Дойде нов директор от Румъния и този завод вече не беше в приоритетите на голямата фирма. Теренът така си и стои до ден-днешен. И този случай е само част от големия проблем за привличането на инвеститори в областта”, посочва Любомир Филипов.
И макар да работи с агенция за недвижими имоти, където приходите зависят от сделките, той отправи следния съвет към хората, които не изпитват нужда да продават: „Дръжте си земята, тя ще стане по-скъпа!”.
Ана Райковска

 


Ключови думи
земеделски земи Любомир Филипов
Анкета
Ще гласувам за

Резултати